首先我们了解，什么是公寓？目前全国范围内仍没有一个严格的通用标准对其定义。
在中国很早之前，区分住宅和公寓的并不是依据土地属性，而是居住需求。 住宅要满足一家人的居住需求，要有良好的采光和通风，要配有厨房、客厅、燃气、独立卫浴等。 公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，不用每套都设厨房、卫生间、客厅等空间，而是采用共享厨房、卫生间、热水供应等系统，如学生公寓、青年公寓、老年公寓等。
在中国房地产发展早期，没明确提出住宅用地上不能建设公寓，许多开发商为了提高容积率，把一些户型较差的，采光通风不好的楼宇分割成小的公寓进行售卖。 这也是市面上有不少产权为70年的住宅性质的公寓，虽然房产证上写着公寓的字样，但土地属性却是住宅用地，因此这样的公寓可以落户，申请学位，与住宅几乎没有什么区别。
随着房地产市场火爆，“公寓”慢慢的有些不一样了。 我国房屋性质的区分还是土地性质决定的，住宅用地或许可以用来建公寓（部分地区），但商业用地绝不能用来建住宅。不是住宅用地却在上面建了居住的房子，就只能称其为“公寓”了。
为什么开发商要在商业用地上建住宅呢？因为各地政府在“产业空心化”和“政绩考核”的担忧下，在城市规划中会不自觉的增多商办用地，压缩住宅用地，这导致了住宅用地非常稀缺，而且价格昂贵， 商业用地过剩，价格也相对便宜，同时，开发商发现商业用地上建造的写字楼和商铺越来越难卖，售价也远远低于住宅，为了将利润最大化，开发商更愿意将写字楼和商铺改造成公寓进行售卖。
那深圳公寓又是怎样的呢？
我相信绝大多数人不建议购买公寓，因为公寓确实比较复杂，不同城市对公寓定义也不一样，开发商为利益打法律的擦边球，这其中充满了不确定性风险，因此大家对公寓认知不清楚，容易把公寓一棒子全都打死。
深圳在设计房屋用途时单独将公寓划分为“商务公寓”是明确了其有居住功能的。简单总结一下
深圳公寓大约可以被分为四个类型：
1、住宅类公寓 早期在住宅用地上建造的公寓，它们和普通住宅一样，产权70年，可以落户，可以申请学位，价格和普通住宅没有什么区别，我们一般也称作‘单身公寓’。 比如宝安Tata公寓。
2、商务公寓 常听到的“真公寓”，房屋用途上明确写“商务公寓”字样，产权40年或者70年，是得到政府承认的正规公寓。具有居住功能，有独立的卫生间和厨房，部分可以接入天然气，也可以用来注册公司。
3、商业/办公类公寓 由写字楼改造的公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年，一般是4.5层高，做成两层小复式。房屋用途是办公或者商业，不具备居住功能，可以个人名义购买。
4、产研用地类公寓 俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷。
那么哪些人适合买公寓呢？
1. 手上预算不足
在深圳，因为住宅总价高，基本首付都是一两百万的，对于很多刚来深圳工作的年轻人完全负担不起，但是他们工作几年手上又有一笔小积蓄， 想要一套自己的房子，小面积低总价的公寓就解决了这个问题；首付只要几十万，就可以在地铁旁买一套自己居住的小公寓，未来工作手上资金充足之后再考虑置换，适合过渡。
2. 高端奢享豪宅
深圳的豪宅很多都是公寓，像深圳湾壹号，太子湾，东海国际公寓，岁宝壹品，晗山悦海，这类公寓通常是在顶级地段建的大户型，至少200平+，甚至更大，无敌城市景观。今年这类卖的非常不错，这是上面第二类需求的极致版。深圳富人太多了，但是住宅的限制也太多了，特别是70/90政策，导致深圳的高端豪宅数量并不多，且有很多还是双拼。
由于限价政策，开发商对住宅的品质打造有保留，但公寓不限价，开发商又积极性花成本打造高端公寓迎合这匹富人的居住需求，所以某些豪宅公寓极致奢华。这些高端奢享型豪宅的买家，除了深圳本地的，还有一些外地富豪，本来也没有深圳购房资质，直接买入顶级地段的豪宅公寓，简单粗暴。这类需求比较独特，但也遇到不少，毕竟深圳不是深圳人的深圳，也不是广东人的深圳，而是全球的深圳。富豪对圈层的追求也是他们入手顶级公寓的诉求之一，只与自己同档次的人呆在一起。
3.在深圳没有购房名额，考虑投资
在深圳，深户家庭最多可以买2套，针对家庭购房名额已经用完，而手上又有资金想要考虑投资的，那公寓无疑是一个资产配置的好选择，选择好地段的公寓，同样房子不断增值，同时还能享有不错的租金收益。
那到底深圳公寓值不值得买呢？
深圳是一线城市中最特殊的，它的土地空间最小，但人口的流入却是数最大的。 数据显示，深圳的全市面积为1996.85多平方公里。同为一线城市，上海面积6340多平方公里，北京是16410多平方公里，广州是7434多平方公里。也就是说，深圳大致相当于北京的八分之一，或上海、广州的三分之一。
深圳也是我国常住人口流入最多的城市， 当深圳的住房严重稀缺时，商务公寓恰好能够满足深圳人的住房需求，这种需求也促进了公寓市场走向成熟。 在北京和上海，核心地段的公寓也值得投资，但由于京沪的住房供应量远大于深圳，它们的公寓市场也远没有深圳发展的这样成熟，所以投资公寓，还是要首选深圳。
公寓不可怕，可怕的是公寓带来的未知，深圳政府明确地划定了商务公寓的房屋用途，深圳人也明确地知道公寓的价值，因此深圳的优质公寓会“秒光”、“售罄”。
如果你是外地人，没有深圳购房资格，手上有大量闲置资金，并看好深圳未来的发展，完全可以把深圳公寓当作一种资产配置，规避风险抵御通胀，还有稳定持续的现金流回报。 同时，有钱阶级早已瞄准前海和后海，如深圳湾壹号，深圳湾瑞府，华润前海中心等等，这些豪华公寓占据城市核心位置，又拥有稀缺自然景观资源，未来会受到全国乃至全世界富豪的竞相追逐。
