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关于深圳公寓的一些看法
浏览量:    所属栏目:【行业新闻】    时间:2023-09-29

首先我们了解,什么是公寓?目前全国范围内仍没有一个严格的通用标准对其定义。

在中国很早之前,区分住宅和公寓的并不是依据土地属性,而是居住需求。 住宅要满足一家人的居住需求,要有良好的采光和通风,要配有厨房、客厅、燃气、独立卫浴等。 公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑,不用每套都设厨房、卫生间、客厅等空间,而是采用共享厨房、卫生间、热水供应等系统,如学生公寓、青年公寓、老年公寓等。

在中国房地产发展早期,没明确提出住宅用地上不能建设公寓,许多开发商为了提高容积率,把一些户型较差的,采光通风不好的楼宇分割成小的公寓进行售卖。 这也是市面上有不少产权为70年的住宅性质的公寓,虽然房产证上写着公寓的字样,但土地属性却是住宅用地,因此这样的公寓可以落户,申请学位,与住宅几乎没有什么区别。

随着房地产市场火爆,“公寓”慢慢的有些不一样了。 我国房屋性质的区分还是土地性质决定的,住宅用地或许可以用来建公寓(部分地区),但商业用地绝不能用来建住宅。不是住宅用地却在上面建了居住的房子,就只能称其为“公寓”了。

为什么开发商要在商业用地上建住宅呢?因为各地政府在“产业空心化”和“政绩考核”的担忧下,在城市规划中会不自觉的增多商办用地,压缩住宅用地,这导致了住宅用地非常稀缺,而且价格昂贵, 商业用地过剩,价格也相对便宜,同时,开发商发现商业用地上建造的写字楼和商铺越来越难卖,售价也远远低于住宅,为了将利润最大化,开发商更愿意将写字楼和商铺改造成公寓进行售卖。

那深圳公寓又是怎样的呢?

我相信绝大多数人不建议购买公寓,因为公寓确实比较复杂,不同城市对公寓定义也不一样,开发商为利益打法律的擦边球,这其中充满了不确定性风险,因此大家对公寓认知不清楚,容易把公寓一棒子全都打死。

深圳在设计房屋用途时单独将公寓划分为“商务公寓”是明确了其有居住功能的。简单总结一下

深圳公寓大约可以被分为四个类型:

1、住宅类公寓 早期在住宅用地上建造的公寓,它们和普通住宅一样,产权70年,可以落户,可以申请学位,价格和普通住宅没有什么区别,我们一般也称作‘单身公寓’。 比如宝安Tata公寓。

2、商务公寓 常听到的“真公寓”,房屋用途上明确写“商务公寓”字样,产权40年或者70年,是得到政府承认的正规公寓。具有居住功能,有独立的卫生间和厨房,部分可以接入天然气,也可以用来注册公司。

3、商业/办公类公寓 由写字楼改造的公寓,土地性质一般是商业服务业,产权多是40年,一般是4.5层高,做成两层小复式。房屋用途是办公或者商业,不具备居住功能,可以个人名义购买。

4、产研用地类公寓 俗称工改工公寓,土地性质一般是产业用地,产权比商业/办公类公寓长一些,大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房,明确只能以企业名义购买,价格相对会更低一些。后期若通过变更企业法人的方式转手,较为便捷。

那么哪些人适合买公寓呢?

1. 手上预算不足

在深圳,因为住宅总价高,基本首付都是一两百万的,对于很多刚来深圳工作的年轻人完全负担不起,但是他们工作几年手上又有一笔小积蓄, 想要一套自己的房子,小面积低总价的公寓就解决了这个问题;首付只要几十万,就可以在地铁旁买一套自己居住的小公寓,未来工作手上资金充足之后再考虑置换,适合过渡。

2. 高端奢享豪宅

深圳的豪宅很多都是公寓,像深圳湾壹号,太子湾,东海国际公寓,岁宝壹品,晗山悦海,这类公寓通常是在顶级地段建的大户型,至少200平+,甚至更大,无敌城市景观。今年这类卖的非常不错,这是上面第二类需求的极致版。深圳富人太多了,但是住宅的限制也太多了,特别是70/90政策,导致深圳的高端豪宅数量并不多,且有很多还是双拼。

由于限价政策,开发商对住宅的品质打造有保留,但公寓不限价,开发商又积极性花成本打造高端公寓迎合这匹富人的居住需求,所以某些豪宅公寓极致奢华。这些高端奢享型豪宅的买家,除了深圳本地的,还有一些外地富豪,本来也没有深圳购房资质,直接买入顶级地段的豪宅公寓,简单粗暴。这类需求比较独特,但也遇到不少,毕竟深圳不是深圳人的深圳,也不是广东人的深圳,而是全球的深圳。富豪对圈层的追求也是他们入手顶级公寓的诉求之一,只与自己同档次的人呆在一起。

3.在深圳没有购房名额,考虑投资

在深圳,深户家庭最多可以买2套,针对家庭购房名额已经用完,而手上又有资金想要考虑投资的,那公寓无疑是一个资产配置的好选择,选择好地段的公寓,同样房子不断增值,同时还能享有不错的租金收益。

那到底深圳公寓值不值得买呢?

深圳是一线城市中最特殊的,它的土地空间最小,但人口的流入却是数最大的。 数据显示,深圳的全市面积为1996.85多平方公里。同为一线城市,上海面积6340多平方公里,北京是16410多平方公里,广州是7434多平方公里。也就是说,深圳大致相当于北京的八分之一,或上海、广州的三分之一。

深圳也是我国常住人口流入最多的城市, 当深圳的住房严重稀缺时,商务公寓恰好能够满足深圳人的住房需求,这种需求也促进了公寓市场走向成熟。 在北京和上海,核心地段的公寓也值得投资,但由于京沪的住房供应量远大于深圳,它们的公寓市场也远没有深圳发展的这样成熟,所以投资公寓,还是要首选深圳。

公寓不可怕,可怕的是公寓带来的未知,深圳政府明确地划定了商务公寓的房屋用途,深圳人也明确地知道公寓的价值,因此深圳的优质公寓会“秒光”、“售罄”。

如果你是外地人,没有深圳购房资格,手上有大量闲置资金,并看好深圳未来的发展,完全可以把深圳公寓当作一种资产配置,规避风险抵御通胀,还有稳定持续的现金流回报。 同时,有钱阶级早已瞄准前海和后海,如深圳湾壹号,深圳湾瑞府,华润前海中心等等,这些豪华公寓占据城市核心位置,又拥有稀缺自然景观资源,未来会受到全国乃至全世界富豪的竞相追逐。

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